本报记者 田鹏
近日，多只公募REIT举行了2023年三季度业绩说明会，相关基金管理人向与会者详细介绍REIT业绩情况和项目底层资产经营情况的同时，还与广大投资者共话未来、共谋发展规划。其中，对于扩募的筹划已经成为多家基金管理公司的共识，我国公募REITs市场“首发+扩募”的双轮驱动新格局或将进一步加速成型。
市场人士表示，扩募是REITs产品的重要特性。扩募与首发一样，是REITs市场建设不可缺少的重要环节。推动更多REITs扩募，有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，更好形成投融资良性循环。
扩募项目经营表现优异
回顾扩募历程不难发现，扩募资产总体质地优良是扩募顺利开展的重要前提条件之一，而相关产品在扩募后表现出的强劲“生长力”则为后续资产购入提供了可参考的路径，市场进一步扩容未来可期。
据深市蛇口产园REIT和红土创新盐田港REIT等2单REIT首批扩募项目2023年前三季度经营表现来看，相关扩募资产经营表现优于市场同类竞品。
以红土创新盐田港REIT扩募资产项目为例，截至2023第三季度，扩募资产项目港口业务关联客户租赁面积合计占比达100%，租户结构具有较强的产业集聚性，保障了项目经营情况的稳定性。在扩募资产租金方面，与通捷利公司签署合同期内租金及递增率符合盐田物流园区平均水平并按照合同约定执行，截至2023年第三季度扩募基础设施项目租金收缴率在100%。
对此，红土创新盐田港REIT管理人对《证券日报》记者表示，项目管理者积极督促外部运营管理机构优先保证REITs项目的租金收缴率，针对租金收缴工作，一方面有效沟通承租人，确保租金缴付的及时性，另一方面通过对租金实时收缴掌控，及时启动催缴机制，确保了扩募资产的持续稳定运营。
再比如，深市另一单扩募项目-博时蛇口产园REIT，首次扩募购入的资产为招商局光明科技园内的科技企业加速器二期项目，包括位于光明高新园东片区招商局光明科技园A栋厂房、A-6厂房、B-3厂房及B-4厂房，建筑面积合计11.07万平方米。
“光明项目的经营表现仍优于市场同类竞品表现”博时蛇口产园REIT相关管理人对《证券日报》记者表示，这主要得益于项目运营团队在创新招商手段、提升运营服务等方面的努力。
市场进一步扩容可期
值得注意的是，相较于海外城市成熟REITs市场扩募实践，我国首次扩募周期相对较长。究其原因，与我国REITs市场正处于试点阶段、相关制度仍在持续建立的阶段性特征相符。
但不可否认的是，扩募是REITs市场可持续发展的重要一环，虽然我国REITs处于试点阶段，各项制度的建立尚需时间和实践的进一步检验，但首次扩募的平稳落地，仍给后续市场进一步扩容提供了可贵的借鉴意义。未来，我国REITs终有望成为服务实体经济、实体资产的重要资产大类。
市场人士预计，REITs市场将进入加速发展阶段，增量扩容空间充足。REITs试点范围扩大有空间。消费基础设施纳入REITs试点后，建议探索将其他不动产纳入REITs试点。可以探索将市场化租赁住房纳入公募REITs试点，促进租购并举。此外，酒店、文旅等也可适时展开研究，考虑将其纳入公募REITs试点。
同时，市场参与主体有望更加丰富，随着配套制度体系与市场逐渐成熟，保险资管公司有望成为REITs产品的创设者，未来险资或将成为公募REITs的原始权益人。