专家预计，明年市场投资者结构、信披制度等将进一步优化
本报记者 昌校宇
临近年末，REITs项目落地跑出“加速度”，我国REITs市场正式迎来消费基础设施这一全新的资产类型。11月26日晚间，证监会及沪深交易所官网显示，首批3单消费基础设施REITs及1单保障性租赁住房REITs正式获得中国证监会准予注册的批复。
3单消费基础设施REITs分别为华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业REIT及中金印力消费REIT，1单保障性租赁住房REITs为国泰君安城投宽庭保租房REIT。据悉，华夏金茂购物中心REIT将尽快启动发行工作。
10月20日，中国证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。时隔6天，首批4单消费基础设施REITs申报；一个月后，3单产品获批。
“3单消费基础设施REITs从申报受理到审核完成用时仅1个月时间，审批速度之快显示各参与方的准备较为充分。例如，监管层对于该类型资产重点关注事项的把握、基金管理人及其他参与方对于交易所反馈问题的及时回应等。”中信证券首席经济学家明明在接受《证券日报》记者采访时分析称，未来，公募REITs逐步进入常态化发行，叠加扩募环节的打通，REITs市场的体量有望持续扩大，逐步形成更多可投的优质资产，成为机构常规配置选择。
具体来看，3单消费基础设施REITs的底层资产分别位于长沙、青岛、杭州等3个商业资源聚集度较高、城市人口活跃的城市，区位优势和增长潜力明显；同时，3单消费基础设施REITs的底层资产多年来运营稳健，业绩保持着较强的成长韧性。
其中，华夏金茂购物中心REIT底层资产长沙览秀城，位于中部地区首个国家级新区湘江新区梅溪湖板块核心商圈，建筑面积约10万平方米，2016年底开业至今已运营近7年，为成熟稳定的购物中心项目。华夏华润商业REIT底层资产青岛万象城，位于被誉为青岛核心广域级商圈的市南区香港中路商圈，商业建面约30.1万平方米，项目于2015年开业，2016年至2022年客流量年复合增长率达7.6%，近3年来营业收入复合增长率达15%。中金印力消费REIT底层资产为杭州西溪印象城，整体建筑面积25万平方米，2022年营业额超过35亿元；2023年上半年营业额突破21亿元，创历史新高。
中金基金相关负责人对《证券日报》记者表示，消费基础设施REITs作为成熟REITs市场主要的类型之一，资产规模大，市场化程度高，是投资消费增长的重要载体。购物中心等商业不动产具有投资金额高、投资回报周期长等特征。
公开资料显示，截至2022年末，我国存量购物中心数量超过5500家，体量超过5亿平方米。中金基金相关负责人表示：“以消费基础设施项目发行REITs，有利于增强消费能力、创新消费场景，改善居民生活水平，助力扩大国内需求、发挥消费的基础作用，落实把恢复和扩大消费摆在优先位置的政策部署。充分发挥REITs盘活存量资产、扩大有效投资的积极作用。”
扩募是REITs最具特色的发展途径之一，也是REITs生命力的重要源泉。华夏金茂购物中心REIT原始权益人上海兴秀茂商业管理有限公司系中国金茂推进公募REITs过程中新设立的商业资产独立持有平台。据悉，中国金茂旗下具有充足的商业资产储备，后续也将陆续置入扩募资产至上海兴秀茂旗下，这为华夏金茂购物中心REITs未来扩募提供了充足的想象空间。
此外，国泰君安城投宽庭保租房REIT拟发行资产是上海城投集团持有的江湾社区、光华社区，两个项目均位于上海市杨浦区，合计供应近3000套高品质保租房，为周边科技金融等行业企业、高校单位解决人才安居问题，帮助企业留才引才，促进区域产城融合发展。
当下，随着公募REITs稳步迈入常态化发行阶段，中国公募REITs市场“首发+扩募”的发展格局将逐步成型。
展望未来，明明认为，一是扩容增类有望稳步推进，常态化发行和扩募或将驱动市场扩容，同时政策层面鼓励新类型基础设施资产积极试点公募REITs发行，未来包括旅游景区、算力基础设施等资产或有望被纳入。二是市场机制体制或将持续完善，今年公募REITs经历了持续的缩量下跌，加快市场体系建设的必要性和紧迫性进一步凸显。预计明年REITs市场投资者结构、信披制度等将进一步优化。