21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道
距离申报不过一个月，首批消费类REITs就得到了相关部门的放行。
2023年11月26日，证监会官网信息显示，首批3只消费基础设施公募REITs华润商业REIT、中金印力消费REIT与华夏金茂购物中心REIT已正式获得证监会准予注册的批复，并在交易所审核通过。
消费类REITs是继基础设施REITs、保障性租赁住房REITs之后，中国公募REITs踏足的又一领域。消费类REITs的成行，也让中国的商业不动产运营商看到了曙光——“投融管退”的链条被打通，持有型不动产通过金融工具实现成熟可持续的运营也不再是梦想。
公募REITs的积极推行对于不动产持有方而言的确是利好，但需要看到的是，REITs并非不动产运营商的“万能妙方”。
公募REITs对于底层资产本身具有较高要求，这对资产运营方也是一种能力的考验。只有在出租率、回报率等方面均表现出色，才有可能通过公募REITs变现，而从建造到服务，不动产运营商的转型之路任重而道远。
火速过关
消费类REITs的推行在此之前已经备受市场关注和期待。
今年3月，国家发改委和发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（下称“通知”），提出研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。
10月20日晚，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，自发布之日起施行。
至此，消费类REITs已含苞待放。10月26日，证监会和沪深交易所官网显示，四只消费基础设施公募REITs产品正式提交申报材料，包括华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT、中金印力消费REIT和嘉实物美消费REIT。
首批消费类REIT的底层资产具有出租率较好、运营时间较长等特点，但其本身还是相对贴近于贴近民生的商业类型，而非重奢龙头类，这与通知的要求一致。
从这几只REITs的底层资产来看，本身都是出租率较好，运营较为成熟的项目。
以华夏华润商业REIT为例，其底层资产是青岛万象城购物中心，由华润置地旗下轻资产管理平台华润万象生活运营。这一项目是青岛覆盖全域的城市级购物中心，商业建筑面积约30万平方米，最新出租率超过98%，近3年来营业收入复合增长率达15%，估值为首批消费类REIT中最高，达到了81.47亿元。
中金印力消费REIT的底层资产，也是印力旗下素质不错的项目西溪印象城。根据评估报告，西溪印象城的估值为39.77亿元，2022年营业额超过35亿元；2023年上半年营业额突破21亿元，目前出租率为99.2%。
华夏金茂购物中心REIT的底层资产则是长沙览秀城，自2016年底开业至今已运营近7年，年度客流逾1000余万人次，2020-2022年度运营收入复合增长率达到31.6%，目前出租率达98.9%。
一位了解消费类REITs的房企人士告诉21世纪经济报道记者，消费类REITs在上报之前房企做了大量的工作，对底层资产梳理还有和机构的对接等都详尽细致。“各方非常重视，对房企也是好事，流程走得很顺利。”
华泰证券在近期的一份研报中表示，截至11月27日，首发申报的四单消费基础设施REITs三单均已过会，据10月26日申报仅用时一个月，彰显交易所的大力支持。
挑战犹在
成熟市场之中，消费类REITs是公募REITs最基础的传统赛道之一。
民生证券此前在一份研报中提到，从国际比较来看，美国零售类资产REITs占比14%，仅次于住宅类和基础设施，新加坡以工业物流类的资产占比较高，办公楼、购物中心等经营性物业也占多数；中国香港则以商业物业为主要底层资产。
惠誉评级也曾预计，在扩宽范围纳入更多合格资产、调整收益率要求及政府大力支持的推动下，中国的REITs市场规模将扩大，将商业地产纳入REITs计划的范围有助于改善消费类商业地产（如购物中心、百货商场和农贸市场）的流动性。
中国的商业不动产规模也不可小觑。浙商证券此前公布的数据显示，2022年我国商业不动产规模为5.5万亿美元。这也就意味着，消费类REITs在中国也有望成就较大的市场份额。而从过往的发展历程看来，REITs对不动产持有方的积极影响显而易见。
可供对比的是，全球知名的商业地产运营巨头凯德集团，正是通过私募基金+REITs的双轮驱动，实现了真正意义上的“轻盈发展”，实现总资产规模增长3倍的同时，净负债率却同比下降了56%。
最近的例证则是招商蛇口，今年上半年，招商蛇口旗下博时蛇口产园REIT的成功完成扩募，为之带来一次性投资收益8.06亿元；而在2021年，蛇口产园REIT上市之时，就已经为招商蛇口带来了14.58亿元的投资收益。
华泰证券称，消费基础设施REITs的正式启航将真正实现商业不动产“融投管退”全通道的打通，也意味着打开了其重估空间，看好大量优质消费基础设施以及具备轻资产运营能力和输出管理能力的企业。
万科董事会主席郁亮也表示，“今天的Reits，将帮助我们从房地产开发商转型为不动产的经营服务商，也为投资者提供了更多的选择，其深远影响将随时间而显示出来。”
REITs虽好，但要喝上这口汤也并不是那么容易。
一位从事持有型资产运营的房企高管告诉21世纪经济报道记者，在成熟市场中，REITs的回报率普遍比较高，可以达到7%左右，最高超过10%；国内目前的年化回报率还比较低，大约是4%-5%，不过投资者对回报率也很看重。
“资产价值和运营质量都是有门槛的，现在市面上多数的标的都达不到上REITs的要求。要向通过REITs变现，房企也应该提升运营效率，做好资产优化同时盘活低效资产。”上述房企高管表示。
不论如何，消费类REITs的成行对嗷嗷待哺的不动产运营商而言，的确是好的开始。未来的市场规模和反馈，则要视乎资产、运营和服务等方面而决定，在这方面，不动产运营商还将面临不小的挑战。
（作者：吴抒颖 编辑：张伟贤）