作者：券商中国 余世鹏
临近年末，公募REITs常态化发行，正在加速。
根据证监会和两大交易所官网信息，12月7日又有三只公募REITs上报，分别是华夏深国际仓储物流REIT、华泰紫金宝湾物流仓储REIT和华夏特变电工新能源REIT。而在12月6日，嘉实基金此前申报的嘉实物美消费REITs获得监管反馈。据不完全统计，从10月至今陆续申报上新的公募REITs约有10单。不难发现，2023年的公募REITs仍在延续着常态化发行态势，且维持着较高的市场关注度。
券商中国记者发现，继此前纳入FOF投资范围后，全国社会保障基金近日拟将公募REITs纳入投资范围。这意味着公募REITs在加速发行的同时，还有望迎来新的源头活水。
两单仓储物流和一单新能源REITs上报
具体看，华夏深国际仓储物流REIT、华泰紫金宝湾物流仓储REIT申报至深交所；华夏特变电工新能源REIT申报至上交所。
前两只产品属于仓储物流REITs。其中，华夏深国际仓储物流REIT专项计划名称为中信证券-深国际仓储物流1号资产支持专项计划，原始权益人是深圳市深国际物流发展有限公司（下称“深国际”），华夏基金担任基金管理人，专项计划管理人是中信证券，托管人为招商银行。
公开信息显示，深国际是上市公司深圳国际控股有限公司（下称“深圳国际”）的全资子公司，注册资本30亿元，主要业务是负责深国际集团物流板块的全国网络布局。截至目前，该公司已在全国30多个城市布局55个项目，协议用地面积超1000万平方米。
此外，华泰紫金宝湾物流仓储REIT的原始权益人有四家公司，分别为天津宝湾国际物流有限公司、廊坊宝湾国际物流有限公司、南京宝湾国际物流有限公司和嘉兴宝湾物流有限公司。基金管理人和专项计划管理人均由华泰资管担任，托管人也是招商银行。
公开信息显示，宝湾物流是上市公司南山控股与中国南山集团共同投资成立的物流设施投资平台，成立于2011年7月，注册资本25亿元。目前宝湾物流在中国超40个城市布局了逾70座综合物流园区，规划、在建及成熟运营物流设施总面积超过1000万平方米。
华夏特变电工新能源REIT是一只新能源REITs。该产品的发起人（原始权益人）是特变电工新疆新能源股份有限公司（下称“新疆新能源”），专项管理人为中信证券。
根据此前上司公司特变电工公告，其控股公司新疆新能源以其拥有的部分风能、光伏发电项目作为基础设施资产，开展公开募集基础设施证券投资基金的申报发行工作。该产品的两个标的资产是由哈密华风新能源发电有限公司和哈密风尚发电有限责任公司所持有的风能、光伏发电项目，装机规模共计350MW。新疆新能源作为原始权益人参与基础设施公募REITs份额战略配售，将认购20%-51%的基础设施公募REITs发售份额。
常态化发行有加速之势
早在2022年底时，业内人士曾预判，2023年公募REITs会延续常态化发行节奏，预计到2023年底REITs发行数量超过60只，总发行规模超过2000亿元，并且会有更为丰富的底层资产。从2023年实际情况来看，上半年公募REITs产品发行节奏有所放缓。但下半年随着消费类REITs等新品类上报，传统的高速公路、保障性租赁住房、产业园等品类REITs上新随之加速，常态化发行似有加速之势。
具体看，12月1日，中航基金旗下的中航易商仓储物流REIT正式上报。同时，于今年10月上报的华泰紫金南京建邺产业园REIT和中金重庆两江产业园REIT，同样于12月1日获得反馈。而在12月6日，嘉实物美消费REIT继10月上报后也获得监管反馈。而在11月获得反馈的，则有博时基金旗下的博时津开科工产业园REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT，11月上报获受理的则有易方达深高速高速公路REIT、招商公路高速公路REIT等产品。另外，华夏华润商业资产REIT等多只消费类REITs已于11月注册生效。
在持续上新的同时，公募REITs逐渐被更多资产纳入投资领域。券商中国记者发现，继此前纳入公募FOF投资范围后，全国社会保障基金近日拟将公募REITs纳入投资范围。根据财政部发近日布关的《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》意见的函，拟将投资范围进行修改，将公开募集证券投资基金（含货币市场基金、债券型证券投资基金、混合型证券投资基金、股票型证券投资基金、公开募集基础设施证券投资基金）纳入了投资范围。
分析认为，这会为REITs市场即将迎来的快速扩容提供了发展的源头活水，助力REITs市场提质扩面，实现快速扩容以及高质量发展。
定价和投资逻辑需进一步探索和完善
华金证券表示，随着项目的逐渐增多，资产类型的丰富，首批扩募的推出，公募REITs市场经历“非理性”的涨、跌波动，投资人对公募REITs的理解也在持续发生变化。
具体地，针对二级市场行情走势，华金证券创新资产管理总部总经理杜鹏表示，随着首批公募REITs上市超过两年，市场也经历了较大幅度的上涨和下跌。2023年7月初，自FOF基金将投资公募REITs纳入投资范围这一利好消息作为开始，其他相关利于市场稳定的声音持续发出，市场反弹后有所企稳。在市场反弹过程中，各个行业表现出了较大差异。
中金公司分析认为，当前REITs存在的问题并不是中国市场独有的问题，而是REITs市场在发展初期普遍遇到的挑战。这一挑战的本质，其实是二级市场对于实体资产和REITs这一新资产类别的定价逻辑和投资逻辑需要时间来进一步探索和完善。
上海交通大学上海高级金融学院副院长严弘表示，机构投资者的跟风也会加剧价格波动。不过这些都是市场发展的正常现象。即使在美国这样的成熟市场，REITs产品也会面临从高点下跌50%的巨大波动。在严弘看来，REITs已经从试点阶段走向常态化发行阶段，未来市场会更加成熟。“REITs的发展有利于经济的恢复和提升。这也充分体现了资本市场支持实体经济，提高市场直接融资比重的指导思想和初衷。”
“对行业来讲，更大范围的社会资本通过REITs参与消费基础设施领域投资，可以扩大消费行业规模，加快培育区域消费中心建设，更好发挥消费对经济增长的拉动作用。对REITs市场来说，将迎来新的发展机遇，REITs基础资产类型将更加丰富，提升REITs市场规模和市场活力，更好满足更加多样化投资者的投资需求。”上海证券基金评价研究中心高级分析师孙桂平说。
校对：冉燕青