21世纪经济报道记者 黎雨辰 北京报道
因年初一纸降租公告，便在开年两周内断崖下跌近30%、触发3次停牌的嘉实京东仓储物流REIT（下称京东仓储REIT），终于迎来运管方详细回应。
1月17日，京东仓储REIT紧急召开说明会，针对近期项目底层资产经营情况及武汉项目续租及其风险缓释措施，与投资者进行了交流沟通。
为提振市场信心，京东仓储REIT日前曾就武汉项目降租事宜公布了风险缓释措施相关公告，核心内容为运营管理机构将会对未来5年内因武汉项目新签租约形成的租金收入差额进行承担，合计金额1821.78万元。
而在说明会上，嘉实基金基础设施基金投资管理一部负责人魏晨熙就这一缓释措施的可行及稳定性，进一步回答了21世纪经济报道记者的提问。他表示，因续约租金和测算租金收入均较为确定，因此在后续操作中，实际补足金额因项目实际收入而发生变动的可能性较小。
“无论是收入不及预期或者收入超过预期，我们的最终目标还是努力对投资者因租金不及预期导致的净收入下降风险的缓释，进而进一步保障投资者利益，增厚武汉项目现金流。”魏晨熙称。
从降租恐慌到股价跳水
京东仓储REIT是国内市场上首单民企仓储物流REITs，其底层资产为位于重庆、武汉和廊坊的3处高标仓物流园区，合计建筑面积35.1万平方米。
1月4日，在2024年的第一份公告中，京东仓储REIT披露了3处物流园区主要承租人的最新续租情况。具体来看，重庆项目、廊坊项目租期均未到期，按照相应租赁合同的约定，2024年租金单价将比2023年继续增长3%。
但针对武汉项目的租金调整，成为了一系列风波的开端。公告显示，而从自2024年1月起，续租首年起始净有效租金将变为28.98元/平方米/月。在2024年1月1日至2028年12月31日的续租期内，租金标准继续按照原租赁合同的约定每年增长3%。
考虑到项目在2023年执行净有效月租金为33.37元/平方米，这一调整意味着2024年的净有效租金较2023年降低了13%。
尽管管理人同时强调，下滑后的租金仍“较2023年市场平均净有效租金水平提高30.54%”，但从市场表现来看，大部分投资者并未买账。
1月5日起，京东仓储REIT在二级市场出现大幅抛售，当日收跌7.57%。1月8日，基金因连续3个交易日累计跌幅超过10%停牌1小时，同月9日和11日又先后因前日市场表现触发停牌。
卖盘情绪甚至一度传导至同底层资产的其他REITs产品中。Wind数据显示，截至1月10日，京东仓储REIT开年尚不到两个交易周便跌去29.81%，而同为仓储物流的普洛斯REIT、盐田港REIT价格分别下跌23.42%和15.11%，相比于同期全公募REITs市场-8.09%的平均回报率，跌幅居前。
率先回应价格跳水的，是基金管理人的一份自购公告。1月10日，嘉实基金和原始权益人北京京东世纪贸易宣布，将分别计划使用不超过1000万元和1800万元的固有资金增持嘉实京东仓储基础设施REIT的基金份额。
而在1月11日，也恰好是京东仓储REIT成立一周年之际，基金进一步披露了针对武汉项目降租的风险缓释措施。
据运管方面计算，与按2023年租金水平及年租金增长率计算的租金模拟的年租金收入，与实际续约后的收入之间存在1821.78万元的差额。对此，在保证运营管理水平、质量不受影响的前提下，基金管理人表示，在对应年份的每个季度末，因武汉项目新签租约形成的租金收入差额，将由运营管理机构采取相应措施承担。
记者注意到，承担金额约有2/3来自与供应商协商降低物业相关费用，另外1/3则来自运管机构对运营管理费用的主动减免。
缓释措施不确定性较小
“过去一段时间，我们也关注到武汉市场的仓储物流供需情况发生了比较大的失衡情况，导致了市场平均租金的不断下探。”1月17日，在京东仓储REIT紧急召开的临时说明会上，京东产发首席财务官李文斌坦言。
整体来看，17日的说明会主要针对项目近期底层资产经营情况、武汉项目续租及其风险缓释措施与投资者进行了交流和沟通。而投资者的关切，主要集中在武汉项目租金的下降原因、测算标准及后续风控运营规划方面。
其中，嘉实基金基础设施基金投资管理一部负责人魏晨熙就武汉项目风险缓释措施的可行及稳定性，回复了21世纪经济报道记者的提问。他指出，“本次续约的租金、以及按照2023年原租约租金水平与租金增长率模拟的租金收入都是比较固定的收入，因此我们预计实际补足的金额也将会是确定的，发生变动的可能性较小。”
而如未来发生需要通过其他合理方式承担、增厚武汉项目净现金流的情景，魏晨熙称，将考虑进一步通过采用降低运管费用等方式对武汉项目进行补足。
京东产发基金合作部负责人马骍表示，2023年经济恢复不及预期，导致市场信心下降，从而形成的需求总体收缩，是导致目前高配仓租金在武汉等部分地区下降的原因。
从供给端来看，武汉市在过去5年受新增供应的影响，高标仓空置面积区块承压，租金议价空间增大，其中新入市项目在租金报价时会给予较大的优惠，使得全市平均租金呈现下降的趋势。从需求端来看，2023年起由于需求增长不及预期，包括武汉在内的国内部分供应压力明显的城市及区域租金出现明显的下降，并逐步从入新入市项目影响到成熟运营稳定的项目。
对于后续的运营规划，京东产发首席财务官李文斌介绍称，为保障基础设施项目的稳定运营，运营机构将从几个方面提高运管水平。一是提升通过多种经营拓展收入来源，二是主动承担保护投资人的利益，三是通过对仓库进行改造增强客户满意度和粘性。
至于重庆和廊坊两个未续租项目，李文斌则称两地市场供需目前仍相对平稳：“两项目的主要承租人均在项目中进行了物流设施的二次投资，所以租户的搬离成本是较高的，用户黏性也比较强。”
随着临时说明会的披露与召开，近两日来，京东仓储REIT的二级市场价格迎来回升。1月17日收盘，京东仓储REIT收报2.59元/股，日涨幅6.28%。
经营环境趋于健康成熟
底层资产的经营是公募REITs的核心。京东仓储REIT所遭遇的租金风波，一定程度上亦是国内产权类REITs一段时间来的境遇缩影。
因对经济周期的敏感程度不同，2023年以来，弱复苏背景下的公募REITs大类底层资产业绩表现也呈现出显著差异。其中，抗周期性弱于保障房、生态环保、能源电力类等资产的仓储物流和产业园区，往往受租金及空置率波动导致经营业绩分化。
“短期内，在局部地区工业物流用地持续增加、宏观经济活动恢复速度尚且不快的背景下，市场供需环境变化使得物流仓储设施在运营层面阶段性承压，空置率持续抬升，租金水平或持续下行。”中信证券在1月研报中指出。
而在基本面弱化导致价格回落后，投资者弱信心与偏低的风险偏好又致使股价回调的效果被放大，一定程度上成为REITs二级市场价格踩踏的推手。
不过展望2024年仓储物流园区环境的基本面变化，京东仓储REIT的管理人和运管方仍表达出信心。在前述投资者说明会中，马骍向21世纪经济报道记者回复称：“我们认为，当前国内物流园区的整体经营环境还是朝着比较健康和成熟的方向发展。”
在马骍看来，2024年物流园区的整体经营环境将比较受益于城市的经济水平、交通网络发展、政策法规的发布和市场租户需求清晰化等因素的影响。同时根据前瞻产业研究院对于行业发展的预测，2024年，行业在整体运营角度上会比较关注实施物流等最新现代化物流技术，以提升行业运转的管理效率。
而从布局来看，海外仓的需求也正逐渐明确，例如国家在“十四五”发展规划中均提到了鼓励发展电商，支持海外仓建设和发展的内容。
“随着国家层面持续鼓励硬件发展，跨境物流的快速发展、电商化等因素会共同驱使仓储物流市场规模进一步扩大和智能化。”马骍称。
当前，在2023年四季报发布前夕，已陆续有公募REITs率先进行了四季度或全年底层基础设施经营表现的披露。
其中仓储物流方面，近日，已有红土盐田港REIT披露了2023年下半年运营数据。据观察，因去年10月有租赁合同正常到期，基金底层资产四季度的出租率水平整体较三季度相比有所下降，但在12月末时已重返95%以上。截至去年年底，盐田港REIT底层资产项目年度平均出租率为 98.60%，高于预测出租率95%。在即将到来的第四个租赁年度，项目仓库租金和配套办公租金也将同比上一年有小幅提升。
业内人士指出，随着市场风险持续释放，在经历超跌后，当前公募REITs的长期投资价值已阶段性凸显，不过在资金的具体配置方面，投资者仍有必要关注原始权益人及管理人的运营能力、项目估值合理性与现金流情况。
（作者：黎雨辰 编辑：姜诗蔷）