来源：ABS交流合作
八个方面的产品优势
（一）产品结构简化，专项计划通过持有项目公司股权的交易安排，实现对不动产项目的直接或间接控制，不涉及公募基金结构，产品结构清晰，决策管理链条短。
（二）资产权属主要注重稳定性要求，底层不动产权属证照、规划、用地、环评等手续要求均参照ABS规则执行，聚焦资产的基本合规要求，强调运营稳定，比公募REITs要求更为灵活。
（三）底层资产管理多元，在特殊条款设置、底层资产运营管理协议等方面，可以允许原始权益人获得更多经营管理决策参与权，进一步增强其发行意愿。
（四）底层资产类别符合国家行业政策即可，对入池资产类型不设限，商业物业（商场、写字楼、酒店等）以及部分暂未达到公募REITs发行条件的基础设施均可入池。
（五）产品审核流程简化，审核流程参照ABS执行，在交易所完成挂牌条件确认即可。
（六）底层资产规模、收益率不设硬性标准，没有首期发行规模和现金流分派率的最低要求。可以在申报发行后通过物业培育，达到公募发行条件后再通过公募REITs退出。
（七）扩募机制市场化，相较于公募REITs扩募，该产品对新购入项目的条件、实施程序安排、信息披露、停复牌要求及扩募发售等事项均无限制。扩募机制完全可以根据市场需求来设置。
（八）产品激励机制灵活，可通过特殊条款设置激励机制，专项计划存续期间经营产生的超额留存收益可以按设定的比例分配给原始权益人、管理人和投资人。通过激励机制可增强资产管理动力，提高运营效率，实现资产增值。
相较于传统ABS和公募REITs产品而言，此类产品结构简单、审核流程简化、入池资产类型广泛、突出资产信用，可设置扩募机制并通过公募REITs实现退出，相信持有型不动产ABS会逐步被市场青睐，迎来发展的春天。
持有型不动产ABS与
传统ABS、基础设施公募REITs的差异点
传统
ABS
持有型
不动产ABS
公募
REITs
资产范围
符合监管规则的不动产，包含写字楼、酒店等商业不动产
涵盖传统ABS及公募REITs支持的全部不动产类别，包含写字楼、酒店等
958号文及236号文规定的基础设施不动产
结构设计
资产支持专项计划+项目公司1
资产支持专项计划+项目公司
公募基金+资产支持专项计划+项目公司
一般持有项目公司全部股权
实现控制的前提下，允许不持有项目公司全部股权（70%以上）
持有项目公司全部股权
无杠杆
允许项目公司借入款项（杠杆比例50%左右），原始权益人对借入款项提供增信
允许公募基金直接或间接借入款项，基金总资产不得超过基金净资产的140%，用于基础设施项目收购的借款金额不得超过基金净资产的20%
券端
分层设计
优先+次级（劣后）
以平层为主
平层
产品期限
一般设置开放退出期，投资者可于开放退出期通过回售方式退出
与资产存续期相匹配
券端
主体增信
允许设置
不得设置差额补足、保证担保等主体刚性增信措施
无
自持要求
次级由原始权益人或其关联方持有
不要求
原始权益人及其同一控制下关联方参与战略配售比例不低于20%
募集
资金用途
无限制
用于基础设施项目
募集规模
无限制
10亿元
底层资产
合规性
符合ABS监管规则
同ABS监管规则
合规手续齐备
扩募
一般不支持
可于计划说明书专章设置扩募机制
经持有人大会及信息披露程序，可扩募
审批机构
交易所
交易所，参照ABS审核流程
相关发改委、证监会、交易所