2024年6月6日，最高人民法院发布了《最高人民法院关于审理预付式消费民事纠纷案件适用法律若干问题的解释（征求意见稿）》并向社会公开征求意见。该文件旨在通过法律手段规范预付式消费市场，保护消费者的合法权益。
近年来，预付式消费作为当前消费市场的一种常见模式，其便捷性和优惠性受到了广大消费者的青睐。然而，随着预付式消费市场的不断扩大，也暴露出了一些问题，如商家跑路、服务缩水等，给消费者权益带来了损害。而预付类资金服务信托作为金融服务领域的一项重要创新，可以实现对预付资金的独立监管和专款专用，确保资金安全，防止商家挪用或滥用。其中，物业服务信托作为预付类资金服务信托的典型实践场景，具有重要的现实意义和实践价值。
物业服务信托概述
（一）核心逻辑
物业服务信托模式的核心逻辑在于调整小区内各利益方的法律关系，通过精细化的法律安排，实现小区治理的优化和居民福祉的提升。物业服务信托模式通过信托架构实现小区物业管理权与收益权的分离，使得受托人能够凭借其专业能力和资源优势，对小区物业进行高效、规范的管理，提升小区的整体运营水平；同时受益人能够通过信托收益分享到小区物业经营管理的成果与增值，实现自身利益的最大化。
（二）监管政策导向
物业服务信托属于预付类资金服务信托的一种。预付类资金服务信托通常是指对各类服务商家收取的预付款及押金、物业公司收取的物业管理相关资金以及其他预付类资金进行受托管理的信托。预付类资金服务信托主要是为了解决预付类资金在管理和使用上可能存在的如资金挪用、侵占等问题，通过信托公司的专业管理和监督，可以较大程度确保相关资金按照约定的用途和条件使用，进而保护消费者的合法权益。在新三分类下，预付类资金服务信托是监管政策鼓励与引导的方向，也是信托公司积极转型和业务创新的良机。
物业服务信托的模式
物业委托型物业服务信托模式
01
委托人
物业公司
受托人
单一受托人：信托公司
受益人
全体业主
设立阶段
物业公司作为委托人，将其已收取的物业费作为信托资金向信托公司进行交付，与信托公司签订信托合同，信托公司设立专项服务信托。
管理阶段
1、信托资金的使用
（1）物业维护资金划付：根据物业公司的年度预算划付年度物业维护资金，以及根据其日常需要申请划付专项物业维护资金。
（2）闲置资金投资：可投资低风险金融产品，在确保安全性与流动性的前提下实现资产的保值增值。
2、信息披露
通过线上系统公示与线下公示的方式，定期对资金的使用情况进行披露，包括但不限于物业维护资金划付情况、闲置资金投资情况、物业费收缴情况等信息。
3、收益分配
按照信托合同约定，在扣除或预留相关费用后，按期向业主大会分配信托资金收益。
4、物业费收缴
（1）物业费由物业公司代收，定期转入信托专户；
（2）如物业公司已完成线上场景布局，信托公司可通过线上系统消息通知与线下提示的方式，定期提示业主完成物业费的缴纳。
双受托人物业服务信托模式
02
委托人
业主大会/业主委员会（代表全体业主）
受托人
受托人一：物业公司
受托人二：信托公司
受益人
全体业主
受托人职责划分
1、物业公司：承担小区物业服务管家角色，负责小区安全保障、环境养护和设施维护等各类基础物业服务工作；
2、信托公司：承担小区物业费、公共收益等业主共有资金的管家角色，以业主共有资金信托专户为载体，根据委托人的意愿，开展财产保管、权益登记与分摊、支付结算、执行监督、财产清算、信息披露、闲置资金投资等专业托管运营类金融服务。
设立与管理阶段
1、签订信托合同
小区业主大会通过表决授权，由业主大会或业主委员会（代表全体业主）作为委托人，与信托公司、物业公司签订信托合同，在信托合同中明晰各自的权利、义务以及所担风险的范围。
2、信托资金交付
信托公司与物业公司作为双受托人，共同设立物业服务信托。业主大会将物业费及公共收益等涉众资金交于信托公司，由信托公司对所收缴的物业费及公共收益等涉众资金进行统一管理。
3、物业资金划付
①小区业委会与物业公司确认小区年度预算计划，并由业主大会审议通过；②基于年度预算内容，信托公司做好定期费用拨付方案，经业委会和物业公司确认执行。
物业委托型物业服务信托模式与双受托人物业服务信托模式对比
03
关于物业服务信托展业实践的其他建议
1、普及法律金融知识
在项目立项前，应面向小区业主进行积极宣传，向其普及相关法律金融知识，征得其支持与配合，避免因业主不了解而发生群体事件或负面舆情。
2、做好信息披露
在项目立项前，建议由物业公司主导进行线上场景布局，提供物业服务相关的手机客户端或小程序，并应已通过测试、运行流畅、无问题地投入使用，功能板块应包括但不限于物业费缴纳提示与收取、物业维护资金划付、信息披露等内容。此外，物业公司应在向业主讲解后引导其参与线上服务，以真正做到公开透明、开放参与，实现小区物业服务管理水平的提高。
3、评估服务效果
业内已有案例引入律师事务所作为中立第三方对物业公司的服务结果进行有效评估，在达到《信托合同》中约定的评估结果及相关条件后，方可向物业公司支付物业服务费，从而提升小区的整体运营水平。