来源：资管云
住房养老金制度让人们意识到房子也是会老的。
买车是消费，买房是投资。
在过去二十多年里，国人对此坚信不疑。房子，买了放着总是保值的，所以是一种非常靠谱的投资。车子，落地就贬值，随着年限和里程数的增长不断折旧，直到强制报废，残值几乎为零。
所以，房子跟其他耐用商品不一样，持有房产的人从不考虑折旧，只会盼望升值。
然而，当“房价永远上涨”的神话被打破后，人们第一次意识到房子也会变老，老了也会出现各种毛病，就需要检测和维修，这些都要花钱，且房子越老，花钱越多。
于是“房屋养老金”的概念来了。
8月23日，国新办举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住建部副部长董建国在介绍关于“加快构建房地产发展新模式”时，提出了六项需要重点关注的工作，其中包括研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度构建全生命周期房屋安全管理长效机制，即所谓的“房屋三项制度”。
房屋三项制度的提法最早或可追溯至2022年，以长沙自建房事故为起点，国务院办公厅印发《全国自建房安全专项整治工作方案》，首提研究建立房屋体检制度、房屋“养老金”制度、房屋质量保险制度。2023年3月，住建部在内的15部门联合发布《关于加强经营性自建房安全管理的通知》，要求各地积极探索创新房屋安全管理方式方法，开展房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险试点。2023年11月，住建部指出要建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。
由此可见，“房屋三项制度”其实不是啥新鲜事，其中的房屋养老金也并非初次亮相，但却是首次引起公众高度关注和热议，并被很多媒体文章误读为变相征收房产税的政策。
8月26日，住建部直属期刊《建筑杂志社》发文称，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户就是业主缴存的住宅专项维修资金，公共账户由政府负责建立，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。
官方辟谣说的非常清楚，明确指出公共账户不需要居民额外缴费，按说关于这个事情的争议应该就此平息了。然而由此衍生出的新问题却再次将“房屋养老”的热度推向了高潮。
其中关注度最高的问题是钱从哪里来。
个人不需要缴费，意味着公家就要出钱。按当下的形式来看，地方政府日子已经过得紧巴巴的了，上哪儿去搞这笔钱呢？非要让地方政府想法筹钱，那就是“羊毛出在猪身上”，费用最终还是会转嫁给业主。所谓“不用个人承担”，可能不过是方式更隐蔽，让人不易察觉罢了。
由此又引发了一波关于“公平”的讨论——新业主会不会为老房子的维修买单？之所以有这样的遐想，是因为有居民养老金模式珠玉在前，且二者都存在新老政策不一致的情况，面临的问题非常相似。
简单来讲，老人和老房业主都当初都没有为养老交过费，因此养老的开销实际上是由年轻人和新业主来承担。在人口和房价均处于上升周期时，所有问题都会在增长中得到解决；可一旦趋势掉头向下，未来没有更多的年轻人和新业主，这种模式何以为继？
即使抛开钱的事儿不谈，老房子无论再怎么检测、维修，也不可能重新焕发青春活力，无非只是苟延残喘，勉强支棱着而已。至于能支棱多久，40年、50年，还是70年，不好说，没有太多历史经验可供借鉴。
曾经那些支棱不住的老房子大多都喜提拆迁了，腾出来的土地盖上新房，卖给新业主，城市面貌焕然一新。
也有一些还能勉强支棱着的老小区，物业公司基本撤离，闲杂人等随意进出，楼道里的每一寸墙壁都贴满了小广告。这些房子或者卖给新进入城市打拼的刚需族，或者改造成群租房收租金，一手业主大多已经搬离，住上了更好的房子。
在经济增长和城镇化进程的高峰期，得益于房价中枢的整体抬升，老房子的价值不会因为破损或者环境恶化而下跌，无论是拆迁还是出售，终归是有人接盘的。今后，这个逻辑大概率无法继续下去，即使有房屋养老金制度兜底，修修补补后的老房子在估值定价时，折旧一定会是重要的考虑因素。
再加上“学生荒”导致学区房概念的坍塌，一言以蔽之，“老破小”危矣！
2014年《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》发布，以房养老的理念方兴未艾。当时，80后和90后的父母常对孩子们讲一句话：“今后靠扒墙皮都够你们吃一辈子的了”，意思是父母留下的房子不仅够给自己养老，还能成为孩子一生中最大的一笔财富。
短短十年后，房子不仅不能给人养老，可能还需要人给房子养老，继承老宅的儿女们压力山大啊。
文：孙阳 | 智信研究公司财富管理首席研究员