图片来源：上海证券交易所官网本报（chinatimes.net.cn）记者耿倩 上海报道
公募REITs上新！
随着公募REITs进入常态化发行，市场新品种不断增加。据上交所官网9月24日披露，汇添富九州通医药仓储物流REIT正式申报，并已获受理。值得注意的是，这是国内医药行业首单公募REITs项目，同时也是首单医药仓储物流REITs项目。
“汇添富九州通医药仓储物流REIT的申报，标志着医药行业首单公募REITs项目的启动。”汇添富基金基金经理詹烨对《华夏时报》记者强调，这不仅是仓储物流REITs项目的创新，也是对医药行业基础设施建设的重要支持。若产品正式获批落地，将有助于盘活存量资产，带动新增有效投资，降低整体医药物流成本。同时，也将为医药流通企业提供新的业务模式创新和转型升级的思路，对行业的发展产生积极影响。
一周内两只公募REITs完成申报
公募REITs一级市场申报按下加速键。
9月24日，上海证券交易所官网显示，汇添富九州通医药仓储物流REIT项目，以及华夏北京保障房中心租赁住房REIT的扩募项目，状态更新至“已受理”。
数据显示，汇添富九州通医药仓储物流REIT于9月20日正式申报，华夏北京保障房中心租赁住房REIT的扩募申请于9月19日申报至上交所。这也意味着，不到一周时间，这两只公募REITs即已完成申报。
值得注意的是，汇添富九州通医药仓储物流REIT是国内医药行业首单公募REITs项目，也是首单医药仓储物流REITs项目。
据了解，该项目的原始权益人为九州通医药集团物流有限公司、九州通医药集团股份有限公司（下称“九州通”），基金管理人、专项计划管理人分别为汇添富基金、汇添富资本。
根据公开资料，九州通是国内最大的OTC药品配送商，拥有遍布全国的现代物流网络，已在全国31个省会城市及110个地级市拥有141座高标准的物流仓库，以及建筑总面积达426万平方米的经营及配套设施，其中符合GSP标准的仓库设施为290万平方米、冷库容量11.36万立方米，具备1532万箱储存能力、1.66亿箱吞吐量。
在公募REITs的准备工作上，九州通蓄力已久。去年3月，公司宣布启动公募REITs项目，拟将持有的医药物流仓储资产及配套设施作为底层资产，分批开展基础设施领域不动产投资信托基金；去年10月，公司副董事长刘兆年在2023年第三季度业绩说明会上提出，已向国家发改委正式提交申报材料，并将持续推动发行工作的开展；另外，为了给公募REITs后续扩募奠定基础，九州通还启动了Pre—REITs，公司于今年6月30日发布公告称，拟启动医药物流仓储资产Pre—REITs项目，规模约为20亿元。
此次已获受理的公募REITs底层资产是九州通东西湖现代医药物流仓储项目，这也是九州通的核心资产。中邮证券在研报中表示，该项目合计总建筑面积约为17.2万平方米，评估值约为12亿元，账面价值约为3亿元。项目位于武汉市东西湖区，拥有显著的地理优势，可以覆盖30公里范围内的多家三甲医院，确保快速响应医药物流保供需求。
“作为全国十大‘国家智能化仓储物流示范基地’之一，东西湖现代医药物流中心集成了大型自动化立体库、智能箱式穿梭车、自动输送分拣、智能拣选小车系统等先进物流技术，实现了仓储作业的自动化和智能化，大幅提升了物流效率和准确性，其出入库的准确率接近百分之百。”詹烨表明。
上述基础资产质地优良，投资价值凸显。“九州通东西湖现代医药物流仓储项目拥有高效的运营模式和优越的地理位置，能够吸引稳定的客户群体，形成相对稳定的租金收入现金流。”詹烨进一步指出，该项目在医药供应链中扮演着至关重要的角色，它不仅能够提高药品的配送效率，降低医药供应链的成本，还有助于进一步规范医药流通市场局面，从而在保障公共健康和推动行业发展方面发挥着重要作用。
九州通集团副总经理苏熙凌接受《华夏时报》记者采访时表示，公司已成立了专业化的运营平台“九州产投”，以确保底层资产的运营效率和服务质量；同时，制定了灵活的续约管理策略，确保与重要租户的租约续签，确保租约的连续性；还引进了自动化立体仓库系统（AS/RS）、智能箱式穿梭车系统等物流设备，持续提升底层资产的智能化水平和运营效率。多重措施，确保汇添富九州通医药仓储物流REIT底层资产的良好运营能力。
在詹烨看来，首单医药仓储物流REITs意义重大。他强调，若产品正式获批落地，将有助于盘活存量资产，带动新增有效投资，降低整体医药物流成本。同时，公募REITs的发行将为投资者提供新的投资渠道，增加市场的多样性，也有助于提升医药物流仓储资产的流动性和运营效率。通过这种方式，可以吸引更多的社会资本投入到医药仓储物流的建设中，进一步推动行业的健康发展。
常态化发行蹄疾步稳
事实上，9月多个项目申报、获批、扩募进度都在快速推进。9月10日，银华绍兴原水水利REIT被深交所审核通过，成为我国水利基础设施公募REITs第一单，底层资产类型继续扩容。9月11日，招商科创孵化器REIT、华夏南京交通高速公路REIT也被审核通过。
当前，我国公募REITs常态化发行蹄疾步稳。中证鹏元数据显示，截至2024年9月23日，我国公募REITs上市发行达到45只，累计发行规模达到1393.92亿元，其中首发规模为1343.27亿元；扩募上市4只，扩募规模为50.64亿元，全市场市值规模达到1245.48亿元。目前有10只公募REITs处于待上市阶段，11只公募REITs正处于审核阶段。另外，有7单项目已经发布扩募公告。从资产类型上看，已涵盖消费、高速、能源、产业园、物流、环保、保障房七大类。
今年是公募REITs发行大年。“截至2024年9月23日，今年公募REITs发行规模达到388.75亿元，远超去年和历史同期水平。其中2021年、2022年、2023年、2024年至今上市数量分别为11只、13只、5只、16只。上新规模和审核速度逐年加快，预计年底全市场发行规模有望达到1500亿元，上市发行数量达到30只。”中证鹏元研发部资深研究员、宏观及REITs研究小组负责人吴进辉对《华夏时报》记者介绍。
今年我国公募REITs迈入发展“快车道”，规模持续扩容，新品类不断增加。对于公募REITs一级市场的供给潮，吴进辉分析，近期REITs市场的调整或因供需关系导致，“从二级市场来看，今年是REITs牛市，中证全收益实时指数涨幅9.8%，跑赢主要股指。具体来看，保障房、环保和能源板块表现最好，涨幅超过15%。随着各项配套制度的不断完善，政策大力支持，投资者逐渐成熟，二级市场企稳回升，供需两旺带动一级市场发行加速。”
从影响上看，我国公募REITs发行规模持续增长带来多重利好。吴进辉认为，当前中国正处于高质量发展和经济转型升级的关键期，公募REITs可以有效盘活存量资产，回收资金投入到新项目，为不动产投资提供退出渠道，搭建“投、融、建、管、退”的全流程，进一步促进投资的良性循环，同时降低企业负债率。
同时，公募REITs市场和绿色发展、ESG也紧密结合，可以进一步助力新质生产力发展；从资本市场看，公募REITs是很好的投融资工具，既可以为企业融资，打造资产上市平台，又可以是中长期的投资品种，具有高比例的分红；从海外发展经验看，公募REITs非常适合居民和机构投资者长期持有。吴进辉称，资本市场的宗旨是服务实体经济，而公募REITs本身的特点就决定了其是资本市场和实体经济的重要桥梁，是存量经济时代不可或缺的重要投融资工具。
展望后市，业内人士持乐观态度。吴进辉预计，公募REITs市场将持续提质扩容，资产类型不断丰富。“首发+扩募”双轮驱动下，市场规模将不断增长；同时景区、数据中心、农贸REITs有望相继落地；另外配套酒店、养老、煤电也在探索发行公募REITs；耐心资本也有望相继进入市场，投资者类型愈发多样。中长期看，中国作为世界第二大经济体，公募REITs是万亿蓝海市场，发展潜力巨大，国际影响力也将逐步提升，市场发展必将行稳致远。
责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳